De wooncrisis barst uit zijn voegen. Het nijpend tekort aan betaalbare woningen drijft steeds meer mensen naar slechte, ongeïsoleerde en ongezonde huizen. De wachtlijsten voor betaalbare en sociale huurwoningen worden steeds langer. Tegelijk staan veel huizen leeg. Het Pandschap zag in die leegstand een grote kans om het aanbod van sociale huurwoningen te vergroten. ‘We kopen geen panden op om ze te renoveren, duurder te verkopen en er winst op te maken. Wat wij doen, is eigenaars helpen die hun leegstaande pand willen behouden en er een nuttige bestemming aan willen geven, waarbij ze nog steeds een opbrengst hebben.'
"Onze eerste bekommernis is het sociale. Al wat daarbij komt is mooi meegenomen, maar we blijven trouw aan onze missie: goedkoop maar kwalitatief renoveren om sociaal te kunnen verhuren."
Het is onze missie om leegstaande huizen te renoveren om die daarna sociaal te verhuren voor minstens negen jaar. Wij nemen alle rompslomp die bij een renovatie hoort op ons, want dat is vaak wat mensen tegenhoudt bij een renovatie. Onze enige voorwaarde is dat het huis daarna via een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd. De eigenaar wordt verzekerd van vaste huurinkomsten, ook al betaalt de huurder niet, of moeten er kleine werken worden uitgevoerd. Al liggen die inkomsten weliswaar een stuk lager dan wanneer ze het pand op de reguliere manier zouden verhuren. Het is een bewuste keuze van de eigenaars om met ons in zee te gaan.
Mensen doen vaak eerder om emotionele dan om financiële redenen beroep op de diensten van Het Pandschap. Zo kan het gaan om mensen die bijvoorbeeld een huis erfden, waarin ze zijn opgegroeid. Of ze willen om andere redenen geen afstand van een huis nemen. Ze willen graag eigenaar blijven, maar hebben niet meteen een bestemming voor het pand. Zo zien we vaak dat bijvoorbeeld de familie van mensen die naar het rusthuis vertrekken of dement zijn en niet meer zullen terugkeren, geen afstand kunnen nemen van het huis en het liefst eigenaar blijven. Vaak zijn dat huizen waar wel wat renovatiewerken nodig zijn, waardoor de woning niet meer veilig verhuurd kan of mag worden. Het is niet altijd makkelijk om panden te vinden. Maar als we ons verhaal doen, gaat toch de helft van de mensen in op ons voorstel.
Er is ook veel interesse van eigenaars die slechte ervaringen hebben met vorige verbouwingen waar de eindfactuur een heel stuk boven de initiële raming lag. Niet zo bij Het Pandschap. Wij durven het risico te nemen om een vaste prijs te geven. Als het uiteindelijk duurder blijkt, dan passen we zelf bij. We nemen het hele complexe gebeuren rond de renovatie op ons, de eigenaar moet geen offertes opvragen, moet niks meer vergelijken, geen discussies voeren met aannemers of komen kijken bij de uitvoering. Daar vragen wij uiteraard een vergoeding voor, maar we hebben nog nooit meegemaakt dat mensen die te duur vonden.
Unieke werkwijze
We vinden het heel belangrijk dat het Pandschap zelfbedruipend is. Het bedrijf werd door een aantal bouwtechnische mensen die ook sociaal bewogen zijn opgericht als cvso: een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk. Het sociale staat voorop, niet de winst. We hebben een model gecreëerd waarbij we met privékapitaal iets aan de maatschappij bijdragen: we verhogen het sociale huuraanbod. Enkel voor de opstart van nieuwe afdelingen van Het Pandschap werken we met subsidies, maar het is de bedoeling dat zij na de eerste jaren allemaal zelfbedruipend werken.
Tegenover de lagere huurprijs die de eigenaar ontvangt in vergelijking met de reguliere verhuur, staat wel een lagere renovatiekost. Om dit te bereiken hanteert Het Pandschap een ongebruikelijke aanpak binnen de vastgoedsector.
Sociale huurwoningen moeten uiteraard voldoen aan een aantal kwaliteitseisen, maar een zogenaamde villa-afwerking is niet nodig. We boeten nooit in op kwaliteit, maar de afwerking moet niet esthetisch perfect zijn. Het is in die perfecte afwerking dat heel veel extra werkuren kruipen, waardoor wij de prijs op dat vlak sterk kunnen drukken. Al houden we altijd rekening met de eisen van de klant. Voor de ene mag het al wat grondiger gerenoveerd worden dan voor de andere. Voor mensen met een beperkt budget kijken we wat minimaal noodzakelijk is.
Ook recuperatie van materialen krijgt een plek in het verhaal van Het Pandschap: waar mogelijk worden materialen hergebruikt. Al blijkt dat niet evident. ‘Neem keukens of badkamers’, vertelt Bert. ‘Daar zit een enorme winstmarge op. Wij vinden gebruikte keukens en badkamers voor een fractie van de prijs van een nieuwe. Het nadeel is dat er ontzettend veel uren gaan in het demonteren en opnieuw installeren en in transport- en stockagekosten. Het uiteindelijke prijsverschil is daardoor niet meer zo groot, maar inzetten op hergebruik vanuit ecologisch standpunt krijgt onze voorkeur. Onze eerste bekommernis is het sociale. Al wat daarbij komt is mooi meegenomen, maar we blijven trouw aan onze missie: goedkoop maar kwalitatief renoveren om sociaal te kunnen verhuren.’
Verder werkt Het Pandschap vaak met bedrijven uit de sociale economie, met mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt die een job in de bouw uitvoeren en doorgroeien naar een reguliere job. Het is een win-win: de werknemers krijgen kansen om ervaring op te doen in een sociaal gedreven omgeving en wij kunnen op die manier goedkoper verbouwen. Ook dat helpt om mensen te overtuigen voor sociale verhuur.
Op dit moment springt ook de overheid bij om het verschil in huurprijs met de private huurmarkt te compenseren. De nieuwe Vlaamse Mijn VerbouwLening geeft een premie tot € 25 000 voor verbouwingswerken aan een woning die minstens 9 jaar via een sociaal verhuurkantoor verhuurd wordt en er is ook een mogelijkheid om tot € 60 000 te lenen aan zeer gunstige voorwaarden tot maximaal 25 jaar.
Lokale noden
Vijf jaar na de oprichting en met ondertussen vier opgerichte afdelingen (Regio Antwerpen, Gent, Brugge en Rivierenland) lopen de zaken goed, we hopen om ook nog in Limburg en in Noord-Vlaams Brabant een werking te kunnen opzetten.
Meer info over Het Pandschap: www.pandschap.be
